Posso diminuir valor do aluguel na locação por encomenda?

Com a proliferação das franquias pelo interior do Brasil, cada vez mais investidores e proprietários de imóveis têm se deparado com a locação por encomenda ou built to suit (BTS), uma modalidade particular de locação que vem ganhando destaque em cidades de pequeno e médio porte.

Nesse tipo de transação imobiliária específica, o contrato traz cláusulas que atribuem o ônus da construção ou adaptação do prédio integralmente ao locador. Assim, o contrato deve ser analisado e revisado por uma profissional especializada e capacitada para criar mecanismos de proteção em caso de descumprimento do negócio pela locatária.

Ao longo do texto vou apresentar a você como funciona a locação por encomenda e quais os cuidados necessários a serem tomados pelos locadores para evitar prejuízos e garantir a rentabilidade da locação built to suit.

1. Locação por encomenda

A locação por encomenda às vezes assusta pelo nome em inglês: built to suit, ou em tradução livre, construído para servir. Apesar do nome estrangeiro, o mecanismo da transação imobiliária é muito simples: o locador, proprietário do imóvel, constrói ou reforma o imóvel para atender às necessidades do ramo de negócio da empresa locatária.

Em resumo, o proprietário do bem, ao firmar o contrato, se compromete a realizar a construção ou reforma de seu imóvel com a finalidade de atender a todas as especificações da atividade comercial do locatário a ser instalada no local.

A locação BTS é recorrente para instalação de unidades ou franquias nos ramos comerciais envolvendo: academias, postos de gasolina, lanchonetes, farmácias e, mais recentemente, galpões para centros de distribuição de grandes varejistas, sendo de responsabilidade integral do locador as despesas para a entrega do prédio adaptado.

Por esse motivo, para compensar todo o investimento realizado pelos proprietários/locadores, a modalidade locatícia tem prazos longos e aluguéis mensais em valores altíssimos garantindo o retorno da quantia investida para adaptação do prédio.

2. Qual a responsabilidade do Locador?

Como já esclarecido é o locador quem deverá arcar com os custos para construção ou reforma do local de acordo com o projeto arquitetônico fornecido pela empresa locatária.

Além dos custos com materiais de construção e mão de obra, o locador deverá arcar com a emissão de toda documentação para obtenção dos alvarás e regularização do imóvel junto a Prefeitura Municipal e ao Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, o locador providenciará a expedição de alvará de construção, licença administrativa (“habite-se") e certidão negativa de débitos do INSS para averbação da construção ou reforma na matrícula.

Como todo o zelo pelos riscos e segurança da obra incidem sobre o locador, é fundamental que os materiais e mão-de-obra empregados no empreendimento sejam qualificados e de qualidade, evitando problemas futuros que na estrutura, que podem levar a rescisão do contrato de locação.

3. Cuidados indispensáveis ao Locador na locação por encomenda

Dada a magnitude do investimento financeiro pelo locador, os prazos de locação estabelecidos nas locações por encomenda raramente são inferiores a 10 anos e possuem valores de aluguel convidativos.

Porém, para além desses fatores atrativos, o contrato de locação BTS conta com inúmeras cláusulas exclusivas para garantir a efetividade do negócio e o equilíbrio contratual. Portanto, é indispensável que a elaboração ou revisão do contrato seja realizada por profissional especializada na área imobiliária.

Dentre as estipulações contratuais essenciais para garantir a proteção do locador podemos destacar: o prazo necessário para construção ou reforma do imóvel, as atividades a serem executadas ali futuramente, a necessidade de prazo determinado para locação, multa específica pela rescisão antecipada equivalente a soma a dos aluguéis devidos até o fim do contrato, dentre outras.

Porém, a depender do ramo de atividade da locatária, a negociação terá particularidades que deverão estar presentes no contrato, através da elaboração de uma estratégia jurídica que reflita as regras estabelecidas entre a empresa locatária e o proprietário locador.

É fundamental que o contrato de locação atenda a modalidade específica por encomenda e que conte com direitos, deveres e penalidades que tragam segurança jurídica para aquela transação imobiliária em específico. Por isso, é indispensável que a negociação e elaboração do contrato de locação BTS seja realizada por advogada com expertise na área imobiliária para evitar que o contrato seja enquadrado em qualquer outra modalidade locatícia afastando o caráter de locação por encomenda e resguardando o direito do locador, evitando prejuízos financeiros.

4. Redução do aluguel nas locações por encomenda

Outro ponto relevante para esse tipo de contrato diz respeito à possibilidade de renúncia pelo locatário - empresa a ser instalada no local - à revisão dos valores estipulados para os aluguéis. Isso, porque, é necessário que o aluguel sirva como remuneração ao locador pelo investimento aportado no imóvel para atender o ramo de negócio da locatária.

O art. 54-A da Lei 8.245/91 admite a renúncia do locatário ao direito de pedir revisão do valor arbitrado de aluguel, impedindo a redução dos valores pactuados com finalidade de manutenção do equilíbrio contratual frente ao investimento locador na adaptação do imóvel.

Dessa forma, a empresa que será instalada em seu imóvel pode abrir mão da opção por redução no valor do aluguel pactuado, independente do sucesso do empreendimento no local. Contudo, tal renúncia deve constar expressamente no contrato de locação.

E o seu imóvel, já recebeu uma proposta de locação por encomenda? Você sabia da possibilidade de criar mecanismos contratuais para resguardar seu investimento, inclusive a renúncia a redução dos aluguéis? Está analisando a possibilidade de aceitar uma proposta no modelo built to suit?

Me conte clicando no botão FALE CONOSCO, será um prazer entender sua transação imobiliária e auxiliá-lo na segurança jurídica do negócio.

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