Qual multa deve ser paga no fim do contrato de aluguel?
- Inaise Rodrigues
- 15 de jan. de 2024
- 4 min de leitura
Atualizado: 16 de jan. de 2024
Você, investidor em locações, enfrenta problemas para calcular os custos da saída do locatário antes do término do contrato de aluguel ou quer conferir se os valores informados pela administradora do imóvel estão corretos?
Nesse texto vou te apresentar pontos importantes a observar antes da entrega do imóvel e como calcular a multa pela quebra do contrato.
Quais casos há a incidência de multa?
A multa compensatória prevista nos contratos de locação tem como objetivo proteger as partes diante da quebra de contrato e pode ser revertida tanto em favor do inquilino como em favor do locador.
A título de exemplo, a multa pode ser paga pelo locador ao locatário, caso o locador não mantenha o imóvel em condições habitáveis, como, por exemplo, não conserte um vazamento no imóvel forçando o inquilino a se mudar.
Entretanto, o caso mais clássico de incidência da multa compensatória nos contratos de locação é a saída do inquilino do imóvel antes do prazo acordado para o fim da locação. Nesse caso, a aplicação da multa é em favor do locador, pela frustração das expectativas de renda com o imóvel.
Importante destacar que cada relação contratual possui particularidades próprias, podendo a multa por quebra de contrato ser aplicada ou não em inúmeras outras situações. Por isso, é indispensável que o contrato seja regido por advogada especialista no mercado de locações, para resguardar seus direitos e investimentos através de cláusulas elaboradas exclusivamente para seu inquilino.
Qual o valor da multa?
Tradicionalmente, no mercado de locações o valor arbitrado para a multa compensatória é de 3 aluguéis. Contudo, não existe impedimento para que o valor seja menor.
O art. 4º da Lei de Locações – Lei 8.45/91 determina que o locatário poderá devolver o imóvel em qualquer tempo, desde que pague a multa estipulada de forma proporcional ao prazo da locação já cumprido.
Simplificando o determinado na lei, o cálculo da multa proporcional por quebra do contrato de locação pelo inquilino é feito da seguinte forma:
Vamos usar de exemplo um contrato de aluguel no valor de R$ 1.000,00 com prazo de 30 meses e multa compensatória no valor de 3 aluguéis – equivalente a três mil reais.
Pedindo o locatário para devolver o imóvel no décimo sétimo (17º) mês de aluguel, a multa deverá ser calculada da seguinte forma:
R$ 3.000,00 divididos por 30 meses = 100 reais por mês. 100 reais multiplicado pelos meses que o inquilino esteve no imóvel, no caso, 17 meses = R$ 1.700,00
Valor total da multa R$ 3000,00 subtraindo o valor dos meses que o inquilino permaneceu no imóvel, ou seja, 1.700,00 = R$1.300,00 – esse é o valor da multa proporcional para o caso.
Mas ATENÇÃO! Muitas imobiliárias e administradoras de imóveis incluem em seus contratos modelo uma cláusula dispensando o pagamento da multa após o 12º mês de aluguel. Portanto, se você não quer perder dinheiro sempre consulte uma advogada especialista em direito imobiliário, clicando no botão abaixo para analisar o contrato que está sendo assinado ou para que elabore um novo documento afastando a cláusula do contrato vigente.
Assim, você garante que não terá prejuízos ocasionados por modelo de contrato de locação que não atenda aos interesses do investimento feito no imóvel.
A multa é aplicada automaticamente?
Muitos locadores chegam com a convicção de que a multa em caso de quebra do contrato de aluguel é aplicada em todas as situações. Porém, ela não é.
Um contrato de aluguel por escrito garante que a multa será aplicada no valor arbitrado entre as partes, sendo automática sua aplicação.
Já no contrato de locação verbal, “de boca”, se perde a segurança jurídica, uma vez que será preciso um processo judicial para comprovar a relação locatícia e seus termos e a fixação do valor da multa ficará a cargo do Juiz, que poderá entender ou não por sua incidência.
No caso abaixo julgado pelo Tribunal de São Paulo, o juiz entendeu que não cabia multa no caso, pois não houve prova do ajuste de multa entre as partes contratantes:
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Contrato verbal - Ação de cobrança de aluguéis e encargos cumulada com indenização por danos materiais proposta pelo locador - Sentença de parcial procedência - Apelo do autor - Condições do imóvel no início da locação não demonstradas - Danos ao imóvel não comprovados - Multa contratual - Ajuste não demonstrado (AC 1041399-34.2020.8.26.0602).
Além disso, nem sempre será possível a cobrança da multa compensatória, mesmo com contrato escrito.
Nossos tribunais entendem que, havendo no contrato multa compensatória e multa moratória (aquela arbitrada para o atraso no pagamento dos aluguéis), na ação de cobrança de aluguéis atrasados não poderá ser incluída a multa compensatória do contrato de locação, quando o fim do contrato se der pelo inadimplemento.
Se tem dúvidas se a multa poderá ser cobrada no seu caso, clique no botão abaixo que podemos ajudá-lo.
Conclusão
Multa ao fim do contrato de locação é um assunto sério, que exige conhecimento técnico jurídico na área de locações para evitar prejuízos na renda do locador.
Seu inquilino saiu do imóvel e precisa de ajuda para avaliar os valores contratuais? Está com medo de que a imobiliária contratada tenha utilizado um modelo de contrato de aluguel e o deixou desprotegido caso o inquilino deixe o imóvel?
Clique no botão “fale conosco” e nossa equipe terá prazer em ajudá-lo.